Wohnungsmarkt in Amsterdam im 3. Quartal: Vom Bieterwettstreit zum Gleichgewicht – was wirklich auf dem Amsterdamer Wohnungsmarkt innerhalb des Rings vor sich geht

Nach Jahren hitziger Bieterkämpfe scheint sich der Amsterdamer Wohnungsmarkt innerhalb des Rings langsam zu erholen. Die extreme Anspannung hat nachgelassen, was jedoch nicht bedeutet, dass die Dynamik verschwunden ist – ganz im Gegenteil. Unsere Analyse des dritten Quartals 2025 zeigt, dass sich der Markt zunehmend im Gleichgewicht befindet, auch wenn der Wettbewerb um die richtige Immobilie weiterhin groß ist.

Preis pro Segment: klein, aber teuer; groß, noch teurer

Wer glaubt, dass der Quadratmeterpreis in höheren Preisklassen sinkt, wird eines Besseren belehrt. Der Quadratmeterpreis steigt vielmehr in jedem Segment:

• Wohnungen bis zu 500.000 € kosten durchschnittlich 9.171 € pro m² (durchschnittliche Größe 48 m²)
• Das mittlere Preissegment (500.000 € – 1.000.000 €) liegt bei 9.572 € pro m² (durchschnittlich 74 m²)
• Im Luxussegment (über 1 Million Euro) steigt der Preis auf 10.282 Euro pro m², bei einer durchschnittlichen Fläche von 185 m²

Der Preisanstieg zwischen dem untersten und dem obersten Segment beträgt etwa 12 %, was zeigt, dass Käufer weiterhin bereit sind, für Platz, Lage und Qualität zu zahlen.

Überbietung: ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten

Auch bei Objekten unter 1 Million Euro ist der Druck nach wie vor hoch. Nicht weniger als 74,2 % aller Transaktionen in diesem Segment werden über dem Angebotspreis verkauft.

Der durchschnittliche Aufschlag liegt zwischen 21.000 € und 34.000 €, also etwa 6 % über dem Angebotspreis. Vor allem das mittlere Preissegment (500.000 €–1.000.000 €) sticht dabei besonders hervor: Dort ist der Wettbewerb am härtesten und die Gebote am schärfsten.

Im Luxussegment hingegen sieht die Lage ganz anders aus. Hier liegen die Verkaufspreise im Durchschnitt sogar um 14.000 € unter dem Angebotspreis (–0,6 %), und nur 38,9 % der Immobilien werden zu einem Preis über dem Angebotspreis verkauft.

Käufer in diesem Segment haben mehr Auswahl und verhandeln kritischer – ein Zeichen dafür, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen gut an die aktuelle Marktlage anpassen müssen.

Eine bewusste Preisstrategie der Immobilienmakler

Der leichte Rückgang der Durchschnittspreise innerhalb des Rings (–0,6 % pro m², –1,4 % beim Transaktionspreis) gibt keinen Anlass zur Sorge, sondern ist vielmehr das Ergebnis einer bewussten Preisstrategie.

Immobilienmakler setzen häufiger auf einen attraktiven Angebotspreis, um die Immobilie auf dem Markt ansprechend zu präsentieren und realistische Gebote zu erzielen. Der Markt ist also nicht überhitzt, sondern bewegt sich in Richtung einer gesunden Stabilität.

Bei Immobilien, bei denen alles stimmt – gute Lage, kürzlich erfolgte Renovierung, Außenbereich und Energieeffizienzklasse A – ist das Interesse jedoch nach wie vor groß. Diese Objekte verkaufen sich oft schnell und zu hohen Preisen, während weniger herausragende Immobilien mehr Zeit benötigen.

Was bedeutet das für dich?

Der Amsterdamer Innenring bleibt ein begehrter und widerstandsfähiger Markt, doch die Rahmenbedingungen ändern sich.

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wo sich seine Immobilie in diesem Spektrum einordnet: Befindet sie sich im umkämpften Segment unter einer Million oder im ruhigeren Spitzenmarkt, wo die Strategie den Ausschlag gibt?

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