Wohnen in den Houthavens: Nachhaltig und modern am IJ

In Houthavens Amsterdam zu wohnen bedeutet, sich für ein junges Stadtviertel zu entscheiden, in dem Wasser, Nachhaltigkeit und moderne Architektur zusammenkommen. Diese Halbinsel im Stadtteil West zieht Käufer an, die Platz suchen, ohne die Stadt zu verlassen. Das Viertel besteht aus mehreren Inseln, von denen jede ihren eigenen Charakter hat. Aber was kostet eine Immobilie hier, welche Insel passt zu Ihnen und wie schneidet Houthavens im Vergleich zu anderen Amsterdamer Neubauvierteln ab?

Definition: Was ist Houthavens?

Houthavens ist ein Neubaugebiet in Amsterdam-West auf dem Gelände eines ehemaligen Hafengebiets, das aus fünf Inseln mit rund 3.000 Wohnungen besteht. Das seit 2015 entwickelte Viertel verbindet nachhaltiges Wohnen mit einer Lage am Wasser, nur 10 Minuten vom Hauptbahnhof entfernt. Die Architektur zeichnet sich durch moderne Hochhäuser, Wohnungen am Wasser und Einfamilienhäuser aus.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Ein Haus in Houthavens kaufen

1. Legen Sie Ihr Budget und die Finanzierung fest – Rechnen Sie mit 650.000 bis 900.000 € für Einfamilienhäuser, zuzüglich 2–5 % Überbietung
2. Wähle deine Insel – Libau (Hochhäuser), Narva (Wohnungen am Wasser), Pier2 (Einfamilienhäuser) oder Memel/Wiborg (gemischt)
3. Legen Sie die gewünschten Ausstattungsmerkmale fest – Gerüst, Garage, Dachterrasse, Energieeffizienzklasse A+++
4. Studie zu den Kosten von Wohnungseigentümergemeinschaften – durchschnittlich 150–250 € pro Monat für die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume
5. Besichtigungstermine planen – unter Berücksichtigung der täglichen Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes
6. Technische Prüfung – Vor allem bei Häusern am Wasser sollte besonders auf das Fundament und Feuchtigkeit geachtet werden
7. Ein Angebot abgeben – Strategisches Überbieten um 2–5 %, je nach Standort und Zustand
8. Notar und Eigentumsübertragung – durchschnittliche Bearbeitungszeit 6–8 Wochen

Die verschiedenen Inseln von Houthavens

Im Gegensatz zu vielen anderen Amsterdamer Stadtteilen ist Houthavens kein homogenes Gebiet. Das Viertel besteht aus fünf Inseln, von denen jede ihre eigene Atmosphäre und ihr eigenes Wohnungsangebot hat.

Insel Libau: moderne Hochhäuser

Auf der Insel Libau gibt es etwa 116 Wohnungen, hauptsächlich in Hochhäusern. Die Architektur ist klar und zeitgemäß, mit viel Glas und Blick auf das IJ. Diese Insel zieht vor allem Doppelverdiener und Expats an, die ein urbanes Ambiente mit Wasserflair schätzen.

Insel Narva: Wohnen am Wasser

Auf der Insel Narva gibt es eine Mischung aus Wohnungen und Häusern am Wasser. Die Lage direkt am Wasser macht diese Insel bei Käufern beliebt, die von ihrem eigenen Steg aus segeln oder Kajak fahren möchten. Hier leben viele junge Familien, die die Kombination aus Platz und Stadtleben schätzen.

Pier2: Einfamilienhäuser

Pier2 zeichnet sich durch rund 130 Einfamilienhäuser aus, was in Amsterdam eine Seltenheit ist. Diese Häuser verfügen oft über einen kleinen Garten oder eine Dachterrasse. Familien mit Kindern entscheiden sich häufig für diese Insel, da es dort ebenerdige Häuser gibt und eine ruhige Atmosphäre herrscht.

Weitere Inseln: Memel und Wiborg

Die Inseln Memeleiland und Wiborgeiland runden das Viertel mit einem vielfältigen Angebot an Wohnungen und einigen schwimmenden Häusern ab. Diese Inseln befinden sich teilweise noch in der Entwicklung, was bedeutet, dass man hier manchmal noch bei Neubauprojekten einsteigen kann.

Vergleich der Houthavens-Inseln

• Libau
  • Wohnungstyp: Hochhauswohnungen
  • Anzahl der Wohnungen: 116
  • Preis pro m²: 8.500 € – 9.500 €
  • Zielgruppe: Expats, Doppelverdiener
  • Besonderheit: Blick auf den IJ
• Narva
  • Wohnungstyp: Mischung aus Wohnungen und Wasserwohnungen
  • Anzahl der Wohnungen: 250
  • Preis pro m²: 9.000 € – 10.000 €
  • Zielgruppe: Wassersportler, Familien
  • Besonderheit: Eigener Steg
• Pier2
  • Wohnungstyp: Einfamilienhäuser
  • Anzahl der Wohnungen: 130
  • Preis pro m²: 8.000 € – 9.000 €
  • Zielgruppe: Familien mit Kindern
  • Besonderheit: Garten / Dachterrasse
• Memel
  • Wohnungstyp: Vielfältig
  • Anzahl der Wohnungen: 180
  • Preis pro m²: 8.500 € – 9.200 €
  • Zielgruppe: Erstkäufer
  • Besonderheit: Noch in der Entwicklung
• Wiborg
  • Wohnungstyp: Schwimmende Wohnungen
  • Anzahl der Wohnungen: 45
  • Preis pro m²: 10.000 € – 12.000 €
  • Zielgruppe: Individuelle Wohnwünsche
  • Besonderheit: Hausboote

Überbietungsprozentsätze und Marktdynamik

In Houthavens liegt der Überbietungsprozentsatz je nach Lage und Ausstattung zwischen 2 % und 5 % über dem Angebotspreis. Bei Häusern direkt am Wasser werden oft 4–5 % mehr geboten, während bei Wohnungen, die weiter vom Kai entfernt liegen, die Überbietung bei 2–3 % liegt. Diese Prozentsätze liegen unter dem Amsterdamer Durchschnitt von 6–8 %, was vor allem auf das größere Angebot an Neubauten zurückzuführen ist.

Die durchschnittliche Verkaufsdauer beträgt 45 Tage und ist damit deutlich kürzer als die 70 Tage in älteren Amsterdamer Stadtvierteln. Dies ist auf den schlüsselfertigen Zustand der Neubauten und die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen zurückzuführen.

Preise: Was kostet ein Haus in Houthavens?

Der durchschnittliche Preis pro m² in Houthavens liegt laut NVM-Daten vom März 2025 zwischen 8.500 € und 10.000 €. Eine Zweizimmerwohnung mit 60 m² kostet zwischen 420.000 € und 480.000 €. Familienhäuser mit drei Schlafzimmern sind ab etwa 650.000 € erhältlich, während Penthäuser und Häuser am Wasser Preise von über 1 Million € erreichen.

Mieten oder kaufen in Houthavens?

Für alle, die zwischen Kauf und Miete schwanken: Die Mietpreise in Houthavens liegen zwischen 1.800 € und 3.350 € pro Monat, je nach Größe und Lage. Eine 50 m² große Wohnung mietet man ab 1.800 €, während geräumigere Wohnungen mit 100 m² eher in Richtung 3.000 € gehen. Für Expats, die sich zunächst ein Bild vom Leben vor Ort machen möchten, kann das Mieten ein logischer erster Schritt sein.

Stadtteilführer Houthavens: Einrichtungen und Atmosphäre

Gastronomie: vom Hotspot bis zur Stammkneipe

Die Gastronomieszene wächst stetig. Entlang der Kais gibt es mittlerweile zahlreiche Restaurants und Cafés mit Terrassen direkt am Wasser. Der Strandpavillon Pllek auf dem NDSM-Werftgelände ist mit dem Fahrrad in fünf Minuten zu erreichen und bietet eine entspannte Atmosphäre mit Blick auf die Skyline. Im Viertel selbst befinden sich Cafés in ehemaligen Hafengebäuden.

Geschäfte und Einkäufe des täglichen Bedarfs

Das Einkaufsangebot ist noch begrenzt. Für große Supermärkte fährst du mit dem Fahrrad in die Spaarndammerbuurt, die zehn Minuten entfernt liegt. Kleine Fachgeschäfte und einen Supermarkt in der Nachbarschaft gibt es zwar, aber rechne nicht mit einem umfangreichen Einkaufsviertel.

Sport und Freizeit

Der Westerpark ist mit dem Fahrrad erreichbar und bietet Laufstrecken, Sportplätze und Veranstaltungen. Im Stadtteil gibt es Wasserplätze, auf denen Kinder spielen. Eine Radtour entlang des IJ in Richtung NDSM oder Zaandam ist bei den Bewohnern sehr beliebt. Für Fitness und Schwimmen gibt es Angebote in den angrenzenden Stadtteilen.

Schulen

Die Grundschulen „De Noordstar“ und „OBS De Haven“ befinden sich in diesem Stadtteil. Für die Sekundarstufe fahren die Kinder nach West oder ins Zentrum.

Erreichbarkeit und öffentliche Verkehrsmittel

Mit dem Fahrrad erreicht man den Hauptbahnhof in zehn Minuten. Die Buslinien 48 und 248 verbinden das Viertel mit dem Rest der Stadt, eine U-Bahn-Haltestelle fehlt jedoch und ist auch nicht geplant. Autofahrer schätzen die schnelle Anbindung an den Ring A10. Das Parken erfolgt über Parkausweise; einige Neubauprojekte bieten Tiefgaragenplätze an.

Nachhaltigkeit: energieeffizientes Wohnen

In den Houthavens steht Nachhaltigkeit im Mittelpunkt. Viele Wohnungen wurden mit energieeffizienten Materialien, gedämmten Fassaden und Solarmodulen gebaut, was zu einem durchschnittlichen EPC-Wert von 0,4 führt – deutlich besser als der Amsterdamer Durchschnitt von 1,2. Dies bedeutet im Vergleich zu älteren Stadtvierteln 20 bis 30 % niedrigere Energiekosten.

Das Viertel selbst wurde mit begrünten Dächern, Regenwassersammelsystemen und Radwegen konzipiert. Aus Daten des CBS geht hervor, dass nachhaltige Ausstattungsmerkmale den Immobilienwert um 10–15 % steigern, insbesondere bei umweltbewussten Käufern.

Entwicklungen und Zukunftspläne

Aktuelle Entwicklungsphase des Stadtteils

Houthavens ist größtenteils fertiggestellt, auf einigen Inseln wird jedoch noch gebaut. Die durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen werden in den kommenden Jahren nach und nach abnehmen, sobald die letzten Projekte abgeschlossen sind.

Was kommt noch?

Sobald die Einwohnerzahl steigt, werden neue Gastronomiebetriebe und Geschäfte folgen. Außerdem werden zusätzliche Spielplätze und Grünflächen entstehen.

Houthavens im Vergleich zu anderen Amsterdamer Neubaugebieten

Houthavens gegen IJburg

IJburg bietet mehr Platz und um 15 % niedrigere Quadratmeterpreise (7.200–8.500 €), liegt jedoch weiter vom Zentrum entfernt. Houthavens punktet mit besserer Erreichbarkeit und einer gemütlichen Atmosphäre.

Houthavens gegen Overhoeks

Overhoeks in Noord hat ähnliche Preise (8.000–9.500 €) und liegt ebenfalls am Wasser, bietet jedoch eine andere Atmosphäre: aufgrund der Nähe zum Eye und zum A’DAM-Turm wirkt es urbaner und kultureller. Houthavens wirkt ruhiger und grüner.

Houthavens gegen Buiksloterham

Buiksloterham ist preislich um 15 % günstiger, bietet jedoch nicht die Wasserwohnungen und die harmonische Atmosphäre von Houthavens. Für alle, denen das Budget wichtig ist, stellt es eine Alternative dar.

Checkliste: Bist du bereit für Houthavens?

• Budget: 650.000 €+ für ein Einfamilienhaus, 420.000 €+ für eine Wohnung
• Ein Überbietungsspielraum von 2–5 % wurde einkalkuliert
• Eigentümergemeinschaftskosten in Höhe von 150–250 € pro Monat sind darin enthalten
• Zustimmung zu einem eingeschränkten Angebot an Geschäften (Lebensmittel in der Spaarndammerbuurt)
• Das Fahrrad als Hauptverkehrsmittel (keine U-Bahn)
• Wertschätzung für moderne Architektur und Neubauten
• Eventuelle Wünsche bezüglich des Liegeplatzes/des Stegs sind gut durchdacht
• Untersuchung zur Schulwahl für Kinder
• Parkausweis/Tiefgarage in Erwägung gezogen
• Finanzierung für schnelles Angebot gesichert

Ist „De Houthavens“ etwas für dich?

Dieses Viertel ist ideal für Käufer, die Neubauten, Wasser und das Gefühl von Natur mitten in der Stadt schätzen. Familien mit kleinen Kindern finden hier viel Platz zum Aufwachsen. Möchten Sie die Möglichkeiten für einen Hauskauf in Houthavens erkunden? Ein auf Amsterdam spezialisierter Immobilienmakler hilft Ihnen dabei, die richtige Insel und die richtige Immobilie zu finden.

Quellen

1. NVM-Marktdaten Amsterdam März 2025 – durchschnittliche Quadratmeterpreise und Verkaufszeiten
2. CBS Statline – Energieverbrauch von Wohngebäuden und EPC-Werte in den Niederlanden 2024–2025
3. Stadt Amsterdam – Stadtteilaufbau Houthavens, Einrichtungen und Verkehrsdaten
4. Vereniging Eigen Huis – Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Neubauprojekten in Amsterdam 2025
5. Funda/NVM-Bewertungen – Vergleich von Neubaugebieten in Amsterdam (Houthavens, IJburg, Overhoeks)

Artikel verfasst vom Team von Amsterdam at Home – seit 2018 spezialisiert auf den Amsterdamer Immobilienmarkt. Für eine persönliche Beratung zum Immobilienkauf in Houthavens nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.