Investoren verkaufen Mietwohnungen in Amsterdam: Was bedeutet das für den Kaufmarkt?

Immer mehr Investoren verkaufen ihre Mietwohnungen in Amsterdam – ein Vorgang, der als „Ausverkauf“ bekannt ist. Dadurch kommen zusätzliche Eigentumswohnungen auf den Markt, vor allem im unteren und mittleren Preissegment. Aber bedeutet das, dass Wohnungen günstiger werden? Oder bleibt der Wettbewerb weiterhin hoch? In diesem Blog erfährst du, was dieser Trend für den Markt für Eigentumswohnungen in Amsterdam bedeutet.

Was bedeutet „auswiegen“?

Unter „Uitponden“ versteht man den Vorgang, bei dem vermietete Wohnungen von Investoren an Privatpersonen verkauft werden. Dies geschieht häufig, wenn sich die Vermietung aufgrund geänderter Vorschriften und Marktbedingungen als weniger rentabel erwiesen hat. In Amsterdam ist dieser Trend deutlich zu beobachten, unter anderem aufgrund der Einführung des Gesetzes über bezahlbare Mieten, wodurch Vermieter geringere Renditen erzielen und sich dazu entschließen, ihre Immobilien zu verkaufen.

Warum verkaufen Investoren ihre Mietwohnungen?

• Strengere Mietpreisregulierung: Neue Gesetze, wie beispielsweise das Gesetz über bezahlbare Mieten, machen die Vermietung von Wohnungen weniger attraktiv, was Investoren dazu veranlasst, ihre Objekte zu verkaufen.
• Steigende Instandhaltungskosten: Höhere Kosten für Instandhaltung und Nachhaltigkeitsmaßnahmen belasten die Vermietungsrendite, was die Entscheidung zum Verkauf beeinflusst.
• Kaufschutz: Seit 2022 gilt in Amsterdam ein Kaufschutz, wonach private Investoren keine Wohnungen mehr unter einem bestimmten WOZ-Wert vermieten dürfen.

Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die Wohnungsmarktzahlen in Amsterdam

Zunahme des Angebots an Eigentumswohnungen in Amsterdam: Durch den Verkauf ehemaliger Mietwohnungen steigt das Angebot für Privatpersonen. Laut einem Bericht von PropertyNL stieg die Zahl der Wohnungen, die von MVA-Maklern in der Gemeinde Amsterdam auf den Markt gebracht wurden, im vierten Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal um 6 % auf 2.070 Wohnungen.

Auswirkungen auf die Preise: Zahlen des „Vastgoedjournaal“ zeigen, dass der mittlere Angebotspreis pro m² in Amsterdam im vierten Quartal 2024 auf 8.013 € gestiegen ist, was einem Anstieg von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Obwohl mehr Eigentumswohnungen auf den Markt kommen, bleibt die Nachfrage hoch, was dazu führt, dass die Preise weitgehend stabil bleiben.

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Chancen für Käufer in Amsterdam

Der Verkauf von Mietwohnungen durch Investoren im Jahr 2025 bringt Vorteile für Käufer mit sich. Dies wirkt sich sowohl auf das Wohnungsangebot als auch auf die Preisbildung aus und kann die Suche nach einer Eigentumswohnung in Amsterdam etwas erleichtern.

Größeres Angebot an Eigentumswohnungen

• Durch den Verkauf ehemaliger Mietwohnungen steigt die Gesamtzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment.
• Dadurch steigen die Chancen für Käufer, wie Erstkäufer und junge Familien, eine bezahlbare Wohnung in Stadtvierteln zu finden, in denen das Angebot bisher knapp war.
• In Stadtteilen wie De Pijp, Oud-West, Amsterdam-Zuid und Teilen von Noord werden mehr Mietwohnungen zum Verkauf angeboten als in den Vorjahren.

Weniger Konkurrenz durch Investoren

• Dank des Aufkaufschutzes können Investoren weniger Wohnungen aufkaufen, wodurch Privatpersonen fairere Chancen erhalten.
• Das bedeutet, dass Käufer seltener in einen Bieterwettstreit mit Investoren geraten, die früher massenhaft über dem Angebotspreis geboten haben.

Mehr Wohnungen im unteren/mittleren Preissegment verfügbar

• Bislang war das Angebot in diesem Segment (zwischen 350.000 € und 750.000 €) sehr begrenzt. Durch die Verkaufswelle bei Mietwohnungen kommen nun mehr Immobilien in dieser Preisklasse auf den Markt.
• Dies kommt vor allem Umzüglern und Erstkäufern mit gutem Einkommen zugute, die bisher mit Investoren konkurrieren mussten.

Preisdämpfende Wirkung durch ein größeres Angebot?

• Der Verkauf von Mietwohnungen durch Investoren führt zu einem Anstieg des Angebots an Eigentumswohnungen in Amsterdam. Dies könnte theoretisch eine preisdämpfende Wirkung haben. Trotz dieser zusätzlichen Wohnungen bleibt der strukturelle Wohnungsmangel jedoch groß, sodass die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigt. Dadurch steigen die Immobilienpreise weiter an, wenn auch möglicherweise in einem gemäßigteren Tempo als in den vergangenen Jahren.

Herausforderungen für Käufer durch den Verkauf einzelner Wohnungen in Amsterdam

Viele Wohnungen weisen einen Instandhaltungsrückstau auf

Mietwohnungen, die jahrelang von Investoren vermietet wurden, sind oft nicht gut instand gehalten. Käufer müssen mit Renovierungskosten beispielsweise für Badezimmer, Küchen und die Wärmedämmung rechnen. Eine bautechnische Begutachtung ist unerlässlich.

Unklare Aufteilung und Erbpachtkonstruktionen

Viele Mietwohnungen, die derzeit verkauft werden, befinden sich in alten Mietkomplexen, die kürzlich aufgeteilt wurden. Dies kann zu komplexen Eigentümergemeinschaftsstrukturen, Erbpachtbedingungen oder eingeschränkten Umbaumöglichkeiten führen.

Möglicherweise weniger Verhandlungsspielraum als angenommen

Auch wenn Investoren manchmal schnell verkaufen wollen, gilt dies nicht für alle Immobilien. In begehrten Stadtvierteln können Investoren die Preise hoch halten, sodass Käufer dennoch überbieten müssen.

Keine bezugsfertigen Einsteigerwohnungen

Viele der auf den Markt kommenden Mietwohnungen sind nicht bezugsfertig. Das bedeutet, dass Käufer Zeit und Geld für Renovierungsarbeiten einkalkulieren müssen, bevor sie einziehen können. Dies stellt vor allem für Erstkäufer mit begrenztem Budget eine Herausforderung dar.

Ein größeres Angebot, aber nicht immer an den gewünschten Orten

Der Verkauf von Immobilien findet vor allem in bestimmten Stadtteilen Amsterdams statt, wie beispielsweise Nieuw-West, Noord und Teilen von Zuid, weniger jedoch in den begehrtesten Vierteln. Dadurch erhalten Käufer nicht immer sofort Zugang zu ihrem Wunschstandort.

Fazit: Was bedeutet „Uitponden“ für Käufer in Amsterdam?

Der Verkauf von Mietwohnungen durch Investoren im Jahr 2025 bringt für Käufer in Amsterdam sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich. Einerseits entsteht ein größeres Wohnungsangebot, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, wodurch Erstkäufer und Umsteiger mehr Auswahl haben und weniger Konkurrenz durch Investoren erfahren. Zudem könnte das zusätzliche Angebot den Preisanstieg bremsen, auch wenn die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin größer ist als das Angebot.

Gleichzeitig gibt es Herausforderungen. Viele der ehemaligen Mietwohnungen weisen einen Instandhaltungsrückstau auf, sind durch komplexe Erbbaurechtskonstruktionen aufgeteilt oder liegen in weniger beliebten Stadtvierteln. Zudem ist der Verhandlungsspielraum in begehrten Stadtvierteln begrenzt, wo die Preise aufgrund der anhaltenden Nachfrage hoch bleiben.

Für Käufer ist es daher unerlässlich, gut vorbereitet auf den Markt zu gehen. Eine bautechnische Prüfung, Kenntnisse über die Strukturen von Wohnungseigentümergemeinschaften und eine starke Verhandlungsstrategie sind notwendig, um einen klugen Kauf zu tätigen.

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